Bảng giá đất mới ảnh hưởng chi phí dự án ra sao

Bảng giá đất mới theo Nghị định 71/2024 ban hành hằng năm và sát thị trường hơn, kéo theo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí dự án tăng như thế nào.

Một thay đổi tưởng kỹ thuật nhưng tác động rất lớn tới túi tiền chủ đầu tư là cách xây dựng bảng giá đất. Từ Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được ban hành hằng năm và sát thị trường hơn, kéo theo tiền sử dụng đất và tiền thuê đất có thể tăng đáng kể. Nội dung này được hướng dẫn tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất, và ở địa phương thể hiện qua các quyết định như Quyết định 09/2025/QĐ-UBND của TP.HCM về tỷ lệ tính đơn giá thuê đất.

Bảng giá đất mới thay đổi gì so với trước?

Nghị định 71/2024/NĐ-CP hướng dẫn Điều 158 đến 162 Luật Đất đai 2024, quy định bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hằng năm, thay cho chu kỳ 5 năm của luật cũ. Bảng giá đất được xây dựng để sát thị trường hơn, nghĩa là mức giá tính nghĩa vụ tài chính về đất có xu hướng cao hơn và cập nhật thường xuyên hơn.

Thay đổi từ chu kỳ 5 năm sang hằng năm nghe có vẻ kỹ thuật, nhưng hệ quả rất thực tế với chủ đầu tư. Trước đây, một dự án có thể dựa vào bảng giá cố định trong nhiều năm để lập phương án. Nay, mỗi năm bảng giá có thể thay đổi, buộc chủ đầu tư phải rà lại giả định chi phí đất theo từng thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính, thay vì dùng một con số duy nhất cho cả vòng đời dự án.

Bảng giá đất tác động tới chi phí dự án như thế nào?

Bảng giá đất là một trong những cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và nhiều nghĩa vụ tài chính khác. Khi bảng giá tăng, chi phí đất của dự án tăng theo, đẩy tổng mức đầu tư và giá vốn lên. Với đất thuê trả hằng năm, tác động còn rõ hơn vì đơn giá thuê được tính lại theo bảng giá và tỷ lệ phần trăm địa phương.

Tác động này lan xa hơn một dòng chi phí đơn lẻ. Chi phí đất tăng đẩy giá vốn lên, buộc chủ đầu tư hoặc chấp nhận biên lợi nhuận mỏng hơn, hoặc nâng giá bán sản phẩm và đối mặt sức cạnh tranh trên thị trường. Với dự án kéo dài nhiều năm, mỗi lần bảng giá điều chỉnh là một lần bài toán tài chính phải tính lại, nên theo dõi sát diễn biến bảng giá địa phương trở thành việc thường xuyên chứ không phải một lần cho xong.

Địa phương áp dụng bảng giá và tỷ lệ thuê ra sao?

Ví dụ tại TP.HCM, Quyết định 09/2025/QĐ-UBND quy định tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất hằng năm theo khu vực và loại đất. Các mức minh họa gồm:

• Đất nông nghiệp, kể cả khu nông nghiệp công nghệ cao: 0,25%.
• Đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao: 0,5%.
• Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực 3 (Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè): 0,5%.
• Đất thương mại dịch vụ khu vực 3: 0,75%; khu vực 1 (Quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận): 1,5%.
• Công thức: tiền thuê đất năm bằng giá đất cụ thể nhân tỷ lệ phần trăm tương ứng.

Bảng giá đất hằng năm sát thị trường hơn nghĩa là chi phí đất của dự án tăng và cập nhật thường xuyên hơn. Chủ đầu tư phải cập nhật giả định chi phí theo từng năm, không dùng số cũ.

Góc nhìn quản lý dự án: cập nhật đường cơ sở chi phí

Quản lý chi phí (Cost Management) trong PMBOK không chỉ là ước tính một lần mà còn kiểm soát và cập nhật đường cơ sở chi phí khi giả định thay đổi. Bảng giá đất ban hành hằng năm chính là một biến động cần theo dõi liên tục: một dự án kéo dài nhiều năm có thể chịu bảng giá khác nhau ở mỗi giai đoạn. Đưa yếu tố này vào phân tích độ nhạy chi phí giúp chủ đầu tư không bị bất ngờ khi nghĩa vụ tài chính tính theo bảng giá mới.

Quản lý bước này trên DuAnXD

Trên DuAnXD, giả định về giá đất và nghĩa vụ tài chính được gắn vào mốc pháp lý tương ứng trong chuỗi thủ tục dựng sẵn. Khi bảng giá đất địa phương thay đổi, chủ đầu tư cập nhật giả định chi phí ngay tại mốc đó và thấy được ảnh hưởng lan tới tổng mức đầu tư của dự án, thay vì rà lại thủ công trên nhiều bảng tính rời.