Miễn, giảm tiền sử dụng đất: trường hợp áp dụng

Miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo Nghị định 230/2025: các trường hợp áp dụng, nguyên tắc và thủ tục để chủ đầu tư tối ưu nghĩa vụ tài chính.

Không phải mọi dự án đều phải nộp đủ tiền sử dụng đất; một số trường hợp được miễn hoặc giảm, và khoản ưu đãi này có thể quyết định tính khả thi tài chính của dự án. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được quy định tại Nghị định 230/2025/NĐ-CP, ban hành trên cơ sở ủy quyền tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai 2024. Nắm rõ trường hợp áp dụng giúp chủ đầu tư tối ưu nghĩa vụ tài chính một cách hợp pháp.

Miễn, giảm tiền sử dụng đất áp dụng cho ai?

Nghị định 230/2025/NĐ-CP quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo ủy quyền tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai 2024, đồng thời bao gồm nội dung giảm tiền thuê đất năm 2025 để hỗ trợ doanh nghiệp. Nhóm được ưu tiên thường gắn với mục tiêu chính sách như nhà ở xã hội, dự án ở vùng khó khăn, khu kinh tế và một số lĩnh vực khuyến khích đầu tư.

Logic của chính sách miễn, giảm là dùng ưu đãi tài chính về đất làm đòn bẩy để hướng dòng vốn vào những mục tiêu Nhà nước khuyến khích. Vì vậy, khả năng được miễn hay giảm phụ thuộc dự án có phục vụ mục tiêu chính sách đó hay không, chứ không phải mong muốn của chủ đầu tư. Việc đọc kỹ danh mục trường hợp trong Nghị định 230/2025/NĐ-CP giúp xác định sớm dự án của mình có nằm trong diện ưu đãi nào không.

Dự án thương mại có được miễn, giảm không?

Cần thẳng thắn: dự án thương mại thông thường phần lớn không thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, chính sách giảm tiền thuê đất năm 2025 theo Nghị định 230/2025/NĐ-CP có thể áp dụng cho nhiều doanh nghiệp thuê đất, kể cả dự án thương mại. Vì vậy chủ đầu tư nên kiểm tra từng khoản ưu đãi cụ thể thay vì mặc định là không được gì.

Ngay cả khi không được miễn tiền sử dụng đất, một dự án vẫn có thể hưởng lợi từ các chính sách giảm tiền thuê đất theo năm hoặc từ ưu đãi gắn với một cấu phần cụ thể của dự án, chẳng hạn phần nhà ở xã hội trong dự án hỗn hợp. Cách tiếp cận đúng là rà từng khoản nghĩa vụ tài chính và đối chiếu với quy định hiện hành, thay vì bỏ qua toàn bộ khả năng ưu đãi chỉ vì dự án mang tính thương mại.

Trình tự, thủ tục miễn giảm thực hiện thế nào?

Nghị định 230/2025/NĐ-CP xác định trình tự, thủ tục và thẩm quyền miễn giảm theo Điều 157 Luật Đất đai 2024 và Điều 17, Điều 38 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, do Bộ Tài chính chủ trì. Các điểm cần nắm gồm:

• Xác định dự án có thuộc danh mục được miễn hoặc giảm hay không.
• Chuẩn bị hồ sơ chứng minh thuộc diện ưu đãi theo quy định.
• Thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính có tính đến phần miễn, giảm.
• Tuân thủ trình tự, thẩm quyền theo Điều 157 Luật Đất đai và Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
• Lưu ý chính sách giảm tiền thuê đất năm 2025 cho doanh nghiệp thuê đất.

Miễn, giảm tiền sử dụng đất là khoản ưu đãi có thể xoay chuyển tính khả thi của dự án. Đừng mặc định không được gì, hãy kiểm tra từng trường hợp theo Nghị định 230/2025.

Góc nhìn quản lý dự án: khai thác đòn bẩy chi phí hợp pháp

Quản lý chi phí (Cost Management) trong PMBOK không chỉ là kiểm soát chi tiêu mà còn là tận dụng mọi cơ hội tối ưu chi phí trong khuôn khổ hợp pháp. Miễn, giảm tiền sử dụng đất chính là một đòn bẩy chi phí như vậy. Rà soát sớm khả năng được ưu đãi và đưa vào phương án tài chính giúp chủ đầu tư có bức tranh chi phí đất chính xác, tránh vừa ước tính quá cao khiến bỏ lỡ cơ hội, vừa ước tính quá thấp gây hụt vốn.

Quản lý bước này trên DuAnXD

Trên DuAnXD, khả năng miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất được ghi chú ngay tại mốc pháp lý tương ứng trong chuỗi thủ tục dựng sẵn. Chủ đầu tư gắn hồ sơ chứng minh diện ưu đãi, người phụ trách và trạng thái, để phần miễn giảm được phản ánh vào ước tính chi phí và dòng tiền chung của dự án.