Tiền sử dụng đất tính thế nào, tác động dòng tiền

Tiền sử dụng đất tính thế nào theo Nghị định 103/2024 và Nghị định 71/2024 về giá đất, cùng cách khoản chi phí này tác động dòng tiền và tổng mức đầu tư dự án.

Trong phần lớn dự án bất động sản, tiền sử dụng đất là khoản chi phí lớn nhất và cũng khó dự báo nhất. Tính sai hoặc bỏ sót khoản này có thể làm lệch toàn bộ phương án tài chính. Bài viết giải thích tiền sử dụng đất được tính thế nào theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP (hiệu lực 01/08/2024) và Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất, cùng cách nó tác động tới dòng tiền và tổng mức đầu tư của dự án.

Tiền sử dụng đất phát sinh trong những trường hợp nào?

Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phát sinh khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, và khi công nhận quyền sử dụng đất trong một số trường hợp. Với dự án phát triển bất động sản, hai tình huống phổ biến nhất là giao đất ở có thu tiền và chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại dịch vụ.

Giá đất để tính tiền sử dụng đất xác định thế nào?

Nền tảng của tiền sử dụng đất là giá đất do Nhà nước xác định. Nghị định 71/2024/NĐ-CP hướng dẫn Điều 158 đến 162 Luật Đất đai 2024, quy định bốn phương pháp định giá đất: phương pháp so sánh (Điều 4), phương pháp thu nhập (Điều 5), phương pháp thặng dư (Điều 6) và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 7).

Với dự án phát triển bất động sản quy mô, cơ quan nhà nước thường dùng phương pháp thặng dư: giá trị quyền sử dụng đất bằng tổng doanh thu phát triển ước tính trừ tổng chi phí phát triển. Nắm được cách tính này giúp chủ đầu tư ước lượng trước cơ sở tính tiền sử dụng đất mà mình sẽ phải nộp, thay vì bị động chờ thông báo.

Các phương pháp còn lại áp dụng cho tình huống khác nhau. Phương pháp so sánh dùng khi có đủ giao dịch tương đồng trên thị trường, lấy ít nhất ba thửa đất so sánh cùng mục đích. Phương pháp thu nhập phù hợp với đất có dòng thu nhập ổn định. Phương pháp hệ số điều chỉnh, lấy bảng giá đất nhân hệ số, thường dùng cho dự án nhỏ hoặc giao đất lẻ. Biết dự án của mình rơi vào phương pháp nào giúp chủ đầu tư chuẩn bị đúng dữ liệu đầu vào và phản biện hợp lý khi cơ quan xác định giá đất.

Tiền sử dụng đất tác động tới dòng tiền dự án ra sao?

Vì thường là khoản chi lớn nhất và phải nộp ở giai đoạn đầu, tiền sử dụng đất dồn áp lực dòng tiền vào đúng lúc dự án chưa có doanh thu. Các yếu tố cần đưa vào kế hoạch tài chính gồm:

• Thời điểm phát sinh nghĩa vụ: ngay sau khi có quyết định giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích.
• Quy mô khoản tiền: phụ thuộc phương pháp định giá và bảng giá đất tại địa phương.
• Tiền nộp bổ sung nếu chậm đưa đất vào sử dụng theo tiến độ.
• Khả năng được miễn, giảm nếu dự án thuộc diện ưu đãi.
• Ảnh hưởng dây chuyền tới tổng mức đầu tư và giá bán sản phẩm.

Tiền sử dụng đất là chi phí lớn nhất phải tính trước, không phải khoản chờ thông báo rồi mới lo. Định giá đất theo phương pháp thặng dư cho phép ước lượng sớm ngay từ khâu lập dự án.

Góc nhìn quản lý dự án: kiểm soát chi phí đất từ sớm

Quản lý chi phí (Cost Management) trong PMBOK gồm ước tính, lập ngân sách và kiểm soát chi phí để dự án hoàn thành trong khung tài chính đã duyệt. Tiền sử dụng đất là hạng mục chi phí đơn lẻ lớn nhất, nên phải được ước tính ngay từ giai đoạn lập dự án chứ không để tới lúc nhận thông báo nộp tiền. Đưa nó vào đường cơ sở chi phí và mô phỏng dòng tiền giúp chủ đầu tư tránh cú sốc tài chính giữa chừng.

Quản lý bước này trên DuAnXD

Trên DuAnXD, nghĩa vụ tài chính về đất được gắn vào mốc pháp lý tương ứng trong chuỗi thủ tục dựng sẵn, kèm ước tính chi phí, người phụ trách và ngày dự kiến nộp. Nhờ vậy chủ đầu tư nhìn được khoản tiền sử dụng đất trong tương quan với toàn bộ dòng tiền dự án, thay vì tính rời rạc trên một bảng tính riêng.