Thủ tục giao đất, cho thuê đất làm dự án 2024

Thủ tục giao đất, cho thuê đất làm dự án theo Luật Đất đai 2024: các hình thức, điều kiện, hồ sơ và trình tự để chủ đầu tư có đất sạch trước khi xây.

Với mọi dự án đầu tư xây dựng, câu hỏi pháp lý sống còn là: đất để làm dự án đã được Nhà nước trao quyền hợp pháp chưa? Đó chính là lúc thủ tục giao đất, cho thuê đất trở thành mắt xích bắt buộc. Đây là cách Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để triển khai, và là đầu vào bắt buộc trước khi đặt viên gạch đầu tiên. Toàn bộ thủ tục này được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), hiệu lực từ 01/08/2024, thay Luật Đất đai 2013.

Giao đất và cho thuê đất khác nhau thế nào?

Luật Đất đai 2024 quy định hai hình thức trao quyền chính. Giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng cho đất ở để bán, khi chủ đầu tư trả một khoản tiền sử dụng đất và có quyền sử dụng ổn định lâu dài. Cho thuê đất áp dụng cho đất thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh, với hai lựa chọn trả tiền thuê một lần cho cả thời hạn hoặc trả tiền thuê hằng năm.

Lựa chọn hình thức nào ảnh hưởng trực tiếp tới dòng tiền và mô hình khai thác dự án. Giao đất có thu tiền tạo tài sản ổn định nhưng dồn nghĩa vụ tài chính lớn ngay từ đầu; thuê đất trả hằng năm giảm áp lực vốn ban đầu nhưng phát sinh chi phí đều đặn và chịu điều chỉnh đơn giá theo chu kỳ.

Có mấy con đường để được giao, thuê đất?

Theo Luật Đất đai 2024, đất cho dự án được trao qua ba con đường: giao, cho thuê không qua đấu giá (áp dụng cho một số trường hợp luật định); đấu giá quyền sử dụng đất (khi đất đã sạch, Nhà nước muốn tối đa thu ngân sách); và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (khi dự án có điều kiện, cần đánh giá năng lực nhà đầu tư). Xác định đúng con đường ngay từ đầu quyết định toàn bộ lộ trình pháp lý phía sau.

Hồ sơ và trình tự giao, thuê đất gồm những gì?

Trước khi giao hay cho thuê, dự án thường phải có chấp thuận chủ trương đầu tư và đất phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bộ hồ sơ cốt lõi và các bước cơ bản gồm:

• Văn bản đề nghị giao đất, cho thuê đất của chủ đầu tư.
• Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và tài liệu pháp lý của nhà đầu tư.
• Trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính khu đất trong ranh dự án.
• Phương án sử dụng đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt.
• Trình tự: nộp hồ sơ tại cơ quan tài nguyên môi trường, thẩm định điều kiện, xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính, ban hành quyết định giao/thuê, bàn giao đất trên thực địa.

Sau khi có quyết định giao hoặc cho thuê đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư mới đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất dự án.

Giao, thuê đất là mốc biến dự án từ ý tưởng trên quy hoạch thành khu đất có thật để triển khai. Đây là mắt xích không thể bỏ qua giữa chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận.

Góc nhìn quản lý dự án: xác định đúng phạm vi đất từ đầu

Trong PMBOK, quản lý phạm vi (Scope Management) là việc xác định rõ ranh giới của những gì dự án bao gồm và không bao gồm, tránh việc phạm vi phình ra ngoài kiểm soát. Áp vào thủ tục giao, thuê đất, phạm vi chính là ranh đất, diện tích, mục đích sử dụng và hình thức trao quyền. Xác định sai ranh hoặc chọn nhầm hình thức giao/thuê ngay từ đầu sẽ kéo theo hàng loạt điều chỉnh tốn kém ở các bước sau, đúng bản chất rủi ro trượt phạm vi mà quản lý phạm vi phải kiểm soát.

Quản lý bước này trên DuAnXD

Trên nền tảng DuAnXD, thủ tục giao và cho thuê đất là một mốc trong chuỗi thủ tục pháp lý dựng sẵn theo đúng vòng đời dự án. Mỗi thủ tục gắn kèm bộ hồ sơ cần chuẩn bị, người phụ trách và ngày mục tiêu, nằm chung một bảng tiến độ với các mốc chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận và thiết kế, giúp chủ đầu tư thấy ngay nếu khâu đất đai đang kéo lùi cả dự án.