Đấu giá quyền sử dụng đất: quy trình nhà đầu tư

Đấu giá quyền sử dụng đất: quy trình, điều kiện tham gia và phân biệt với đấu thầu dự án theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 172/2024 dành cho nhà đầu tư.

Khi Nhà nước có quỹ đất sạch và muốn tối đa hóa thu ngân sách, đất thường được trao qua đấu giá quyền sử dụng đất. Với nhà đầu tư, hiểu rõ quy trình đấu giá là điều kiện để cạnh tranh giành quỹ đất một cách minh bạch và hợp pháp. Hoạt động này căn cứ Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) về quyền sử dụng đất và Nghị định 172/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu giá tài sản, do Bộ Tư pháp chủ trì.

Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng khi nào?

Theo Luật Đất đai 2024, đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng khi đất đã giải phóng mặt bằng, đủ điều kiện đưa ra đấu giá và Nhà nước muốn chọn người trả giá cao nhất. Đây là cơ chế khác với đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: đấu giá cạnh tranh chủ yếu bằng giá trên nền đất sạch, còn đấu thầu đánh giá năng lực nhà đầu tư với dự án có điều kiện.

Phân biệt hai cơ chế này rất quan trọng vì nó quyết định cách nhà đầu tư chuẩn bị. Với đấu giá, lợi thế thuộc về người có phương án tài chính vững để trả giá cạnh tranh mà vẫn giữ được biên lợi nhuận. Với đấu thầu, lợi thế thuộc về nhà đầu tư có năng lực, kinh nghiệm và phương án thực hiện dự án tốt. Xác định nhầm cơ chế ngay từ đầu khiến nhà đầu tư chuẩn bị sai hướng và bỏ lỡ quỹ đất.

Nhà đầu tư cần điều kiện gì để tham gia đấu giá?

Nghị định 172/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu giá tài sản số 01/2016, đã được sửa đổi bởi Luật số 37/2024/QH15, trong đó quyền sử dụng đất là một loại tài sản đấu giá. Nhà đầu tư tham gia phải đáp ứng điều kiện về năng lực theo pháp luật đất đai và đấu giá, nộp tiền đặt trước, và tuân thủ quy chế cuộc đấu giá do tổ chức đấu giá công bố.

Bên cạnh điều kiện pháp lý, nhà đầu tư nên chuẩn bị kỹ về tài chính và chiến lược trả giá. Cần xác định trước mức giá trần hợp lý dựa trên phương án kinh doanh của dự án, tránh cuốn theo tâm lý cạnh tranh mà trả giá vượt điểm hòa vốn. Việc nghiên cứu quy hoạch, hạ tầng và tiềm năng khu đất trước phiên đấu giá cũng giúp nhà đầu tư định giá chính xác và ra quyết định tỉnh táo tại thời điểm đấu.

Quy trình một cuộc đấu giá quyền sử dụng đất gồm những bước nào?

Kết hợp Luật Đất đai 2024 và Nghị định 172/2024/NĐ-CP, một cuộc đấu giá quyền sử dụng đất đi qua các bước chính:

• Cơ quan có thẩm quyền lập phương án đấu giá và xác định giá khởi điểm.
• Thông báo công khai và niêm yết việc đấu giá quyền sử dụng đất.
• Nhà đầu tư đăng ký tham gia, nộp hồ sơ và tiền đặt trước theo quy chế.
• Tổ chức cuộc đấu giá theo hình thức đã công bố, xác định người trúng đấu giá.
• Phê duyệt kết quả, người trúng nộp tiền và được giao, cho thuê đất, tiến tới cấp giấy chứng nhận.

Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng khi đất đã sạch và Nhà nước muốn tối đa thu ngân sách; nhà đầu tư cạnh tranh bằng giá trên một sân chơi minh bạch.

Góc nhìn quản lý dự án: đấu giá là một hoạt động mua sắm

Quản lý mua sắm đấu thầu (Procurement Management) trong PMBOK là quá trình lựa chọn nhà cung cấp và ký kết hợp đồng theo quy tắc cạnh tranh, minh bạch. Nhìn ngược lại từ phía nhà đầu tư, tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chính là một hoạt động mua sắm quỹ đất: phải chuẩn bị hồ sơ dự thầu, đánh giá giá trần hợp lý, quản lý rủi ro trả giá và tuân thủ quy chế. Cách tiếp cận kỷ luật của quản lý mua sắm giúp tránh thắng đấu giá bằng mọi giá rồi vỡ phương án tài chính.

Quản lý bước này trên DuAnXD

Trên DuAnXD, tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có thể được quản lý như một mốc đầu vào của dự án trong chuỗi thủ tục pháp lý dựng sẵn. Nền tảng gắn kèm hồ sơ đăng ký, mốc nộp tiền đặt trước, ngày tổ chức đấu giá và người phụ trách, giúp nhà đầu tư kiểm soát thời hạn và điều kiện tham gia trong bức tranh chung của dự án.