Giao đất không qua đấu giá: khi nào được áp dụng

Giao đất không qua đấu giá theo Luật Đất đai 2024: các trường hợp được áp dụng, phân biệt với đấu giá đấu thầu và cơ chế tháo gỡ theo Nghị quyết 254/2025.

Bên cạnh đấu giá và đấu thầu, Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép giao, cho thuê đất không qua đấu giá trong một số trường hợp nhất định. Đây là con đường ngắn hơn để có đất, nhưng chỉ áp dụng đúng nhóm luật định; áp dụng sai là rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Bài viết làm rõ khi nào được giao đất không qua đấu giá theo Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) và các cơ chế tháo gỡ mới theo Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội.

Giao đất không qua đấu giá là gì?

Đây là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất trực tiếp cho đối tượng sử dụng đất mà không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Luật Đất đai 2024 giới hạn hình thức này vào các trường hợp cụ thể, chủ yếu gắn với mục đích công, đối tượng chính sách hoặc các trường hợp được luật cho phép, chứ không phải lựa chọn tùy nghi của chủ đầu tư.

Khi nào dự án được giao đất không qua đấu giá?

Việc áp dụng phụ thuộc dự án có thuộc nhóm trường hợp luật định hay không. Nguyên tắc chung là: đất chưa sạch, cần lựa chọn nhà đầu tư có điều kiện thì đi đường đấu thầu; đất sạch, muốn tối đa thu ngân sách thì đấu giá; chỉ những trường hợp đặc thù được Luật Đất đai 2024 liệt kê mới giao, cho thuê không qua đấu giá. Vì ranh giới này quyết định tính hợp pháp của cả dự án, chủ đầu tư phải đối chiếu kỹ trước khi chọn hướng.

Trên thực tế, đây là một trong những khâu dễ phát sinh tranh chấp và thanh tra nhất, bởi giao đất không qua đấu giá đồng nghĩa Nhà nước không thu qua cơ chế cạnh tranh giá. Vì vậy, mỗi trường hợp áp dụng đều phải có căn cứ pháp lý rõ ràng và hồ sơ chứng minh dự án thuộc đúng nhóm được luật cho phép. Chủ đầu tư cần lưu giữ đầy đủ căn cứ này để bảo vệ tính hợp pháp của quyết định giao đất khi có rà soát về sau.

Nghị quyết 254/2025 tháo gỡ gì cho việc có đất?

Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội đưa ra cơ chế đặc biệt tháo gỡ vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai 2024, đặc biệt ở khâu giải phóng mặt bằng và có đất cho dự án. Những điểm đáng chú ý gồm:

• Cơ chế thu hồi phần còn lại khi trên 75% số người sử dụng đất và trên 75% diện tích đã đồng thuận, giúp phá thế kẹt giải phóng mặt bằng.
• Bổ sung dự án khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế vào diện thu hồi đất vì lợi ích kinh tế xã hội.
• Làm rõ quỹ đất thanh toán cho hợp đồng theo hình thức xây dựng chuyển giao.
• Yêu cầu hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi, trừ trường hợp đặc thù.
• Vẫn cần theo dõi hướng dẫn thực thi cụ thể của địa phương khi áp dụng.

Giao đất không qua đấu giá chỉ áp dụng đúng nhóm trường hợp luật định. Chọn nhầm con đường có đất là rủi ro pháp lý phủ bóng lên cả dự án.

Góc nhìn quản lý dự án: chọn đúng phương thức mua sắm quỹ đất

Quản lý mua sắm đấu thầu (Procurement Management) trong PMBOK bắt đầu bằng quyết định phương thức lựa chọn nhà cung cấp phù hợp với tính chất công việc. Với quỹ đất, việc chọn giữa đấu giá, đấu thầu hay giao không qua đấu giá chính là quyết định phương thức mua sắm đầu vào quan trọng nhất của dự án. Chọn đúng phương thức ngay từ đầu vừa bảo đảm hợp pháp, vừa tối ưu thời gian và chi phí có đất, đúng tinh thần lập kế hoạch mua sắm của PMBOK.

Quản lý bước này trên DuAnXD

Trên DuAnXD, phương thức có đất được xác định ngay ở đầu chuỗi thủ tục pháp lý dựng sẵn, kéo theo bộ hồ sơ và các mốc tương ứng. Khi dự án thuộc diện giao không qua đấu giá, nền tảng gắn hồ sơ chứng minh trường hợp áp dụng, người phụ trách và trạng thái, giúp chủ đầu tư kiểm soát tính hợp pháp của con đường có đất trong bức tranh chung.