Trình tự thủ tục thu hồi đất để làm dự án

Trình tự thủ tục thu hồi đất để làm dự án theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024: các bước, thời hạn và mốc dễ trượt tiến độ.

Trình tự thủ tục thu hồi đất là chuỗi bước pháp lý mà chủ đầu tư và cơ quan nhà nước phải đi qua trước khi có mặt bằng sạch để thi công dự án. Đây là một trong những mắt xích dễ gây chậm tiến độ nhất của dự án đầu tư xây dựng: nếu thu hồi đất kéo dài, toàn bộ kế hoạch giao đất, khởi công và giải ngân đều trượt theo. Bài viết hệ thống lại trình tự thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 (số hiệu 31/2024/QH15) và Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành, để chủ đầu tư nắm được đường đi và các mốc thời hạn quan trọng.

Cơ sở pháp lý của việc thu hồi đất là gì?

Việc thu hồi đất hiện nay áp dụng theo Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15), có hiệu lực từ 01/08/2024, thay thế Luật Đất đai 2013. Đây là văn bản nền tảng quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trong đó có thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nghị định 102/2024/NĐ-CP (hiệu lực 01/08/2024) hướng dẫn chi tiết thủ tục hành chính, thời gian xử lý và vai trò của Văn phòng đăng ký đất đai cùng Trung tâm phát triển quỹ đất trong quá trình này.

Các bước chính trong trình tự thu hồi đất

Về nguyên tắc, trình tự thu hồi đất đi từ khâu thông báo thu hồi, điều tra khảo sát đo đạc kiểm đếm, lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đến quyết định thu hồi và bàn giao mặt bằng. Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BTHTTĐC) có thời hạn niêm yết, lấy ý kiến và hoàn thiện trong 30 ngày. Chủ đầu tư cần theo sát từng khâu vì mỗi bước đều có thể phát sinh khiếu nại làm chậm tiến độ.

• Thông báo thu hồi đất tới người có đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã duyệt.
• Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm tài sản trên đất.
• Lập, niêm yết, lấy ý kiến và phê duyệt phương án BTHTTĐC (thời hạn 30 ngày theo NĐ 88/2024).
• Ban hành quyết định thu hồi đất và chi trả bồi thường.
• Bàn giao mặt bằng; cưỡng chế nếu người dân không chấp hành.

Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thu hồi đất chỉ hợp pháp khi khu đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt. Luật Đất đai 2024 gắn chặt việc thu hồi với quy hoạch, buộc dự án phải khớp với quy hoạch xây dựng và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp tỉnh. Vì thế chủ đầu tư nên rà soát tình trạng pháp lý đất từ rất sớm, tránh trường hợp mua gom hoặc đề xuất dự án ở khu vực chưa được đưa vào kế hoạch thu hồi.

Thời hạn và các mốc dễ trượt tiến độ

Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định rõ thời gian xử lý thủ tục hành chính về đất đai, còn Nghị định 88/2024/NĐ-CP ấn định thời hạn 30 ngày cho khâu phương án bồi thường. Trên thực tế, các mốc dễ trượt nhất là giai đoạn kiểm đếm khi người dân không hợp tác, và giai đoạn phê duyệt phương án khi giá bồi thường bị khiếu nại. Chủ đầu tư cần lập kế hoạch dự phòng thời gian cho hai khâu này.

Mặt bằng sạch không phải là điểm khởi đầu của dự án - nó là kết quả của cả một quá trình pháp lý kéo dài mà nếu buông lỏng, tiến độ toàn dự án sẽ đổ vỡ.

Góc nhìn quản lý dự án: kiểm soát tiến độ (Time)

Theo tư duy quản lý thời gian trong PMBOK, thu hồi đất là một chuỗi hoạt động có quan hệ phụ thuộc chặt chẽ (predecessor - successor): quyết định thu hồi không thể ban hành trước khi phương án bồi thường được duyệt, và bàn giao mặt bằng không thể xảy ra trước khi chi trả xong. Chủ đầu tư nên mô hình hóa các bước này thành sơ đồ mạng, xác định đường găng (critical path) và gắn mốc kiểm soát cho từng khâu để phát hiện sớm nguy cơ trễ hạn.

Quản lý bước này trên DuAnXD

Trên nền tảng DuAnXD, chủ đầu tư có thể tạo tiến trình thu hồi đất như một nhóm công việc trong dự án, gắn mốc thời hạn theo Nghị định 88/2024 và Nghị định 102/2024, phân công trách nhiệm cho từng bên và theo dõi tình trạng từng thửa đất. Khi một khâu chậm, hệ thống cảnh báo để chủ đầu tư kịp điều chỉnh kế hoạch giao đất và khởi công phía sau.