Lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng

Lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng theo Nghị định 88/2024: nội dung, trình tự, thời hạn 30 ngày và các trường hợp không được bồi thường.

Lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng là bước biến chủ trương thu hồi đất thành con số cụ thể: ai được bồi thường, bồi thường bao nhiêu, hỗ trợ và tái định cư ra sao. Đây là khâu quyết định cả chi phí lẫn rủi ro tiến độ của dự án đầu tư xây dựng. Bài viết trình bày nội dung, trình tự và thời hạn lập phương án bồi thường theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP - văn bản chuyên biệt về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm những gì?

Theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP (hiệu lực 01/08/2024, căn cứ Luật Đất đai 2024), phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BTHTTĐC) phải xác định rõ diện tích đất thu hồi của từng chủ sử dụng, giá trị bồi thường về đất, bồi thường tài sản gắn liền với đất, các khoản hỗ trợ, và phương án tái định cư gồm số hộ, hình thức bố trí (đất ở hoặc nhà ở) và khu tái định cư. Đây là hồ sơ gốc để tính chi phí giải phóng mặt bằng.

Trình tự và thời hạn lập phương án

Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định trình tự lập, thẩm định, phê duyệt phương án BTHTTĐC với thời hạn 30 ngày cho khâu niêm yết, lấy ý kiến và hoàn thiện. Phương án phải được niêm yết công khai tại trụ sở xã và nơi sinh hoạt cộng đồng để người dân góp ý. Việc tuân thủ đúng thời hạn và thủ tục lấy ý kiến giúp giảm khiếu nại - nguyên nhân hàng đầu khiến giải phóng mặt bằng bị kéo dài.

Những trường hợp không được bồi thường về đất

Nghị định 88/2024/NĐ-CP nêu rõ không bồi thường đối với đất lấn, chiếm kể từ ngày 01/07/2014. Đồng thời, nghị định quy định cách bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ theo từng giai đoạn lịch sử. Việc phân loại đúng nguồn gốc đất là căn cứ để lập phương án chính xác, tránh cả hai rủi ro: bỏ sót quyền lợi hợp pháp và chi trả cho phần không đủ điều kiện.

• Xác định diện tích và nguồn gốc đất của từng chủ sử dụng.
• Tính bồi thường về đất theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định.
• Tính bồi thường tài sản, cây trồng, vật kiến trúc gắn liền với đất.
• Xác định các khoản hỗ trợ và phương án tái định cư.
• Niêm yết, lấy ý kiến, thẩm định và trình phê duyệt trong thời hạn quy định.

Thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường

Sau khi hoàn thiện, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được thẩm định trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Khâu thẩm định rà soát tính pháp lý của nguồn gốc đất, sự phù hợp của đơn giá bồi thường và tính đầy đủ của các khoản hỗ trợ, tái định cư. Chủ đầu tư nên chủ động cung cấp hồ sơ đầy đủ, chính xác để rút ngắn thời gian thẩm định. Một bộ hồ sơ chặt chẽ ngay từ đầu không chỉ giúp phương án được duyệt nhanh mà còn là lá chắn pháp lý khi có khiếu nại phát sinh, hạn chế việc phải điều chỉnh, phê duyệt lại làm chậm toàn bộ tiến độ giải phóng mặt bằng của dự án.

Một phương án bồi thường lập cẩu thả không chỉ đội chi phí, nó gieo mầm khiếu nại kéo dài khiến cả dự án đứng hình.

Góc nhìn quản lý dự án: chi phí và rủi ro (Cost/Risk)

Dưới góc độ PMBOK, chi phí giải phóng mặt bằng là một cấu phần lớn và biến động mạnh của tổng mức đầu tư. Phương án bồi thường chính là cơ sở lập dự toán (cost estimating) cho hạng mục này. Song song, mỗi hộ chưa đồng thuận là một rủi ro cần được đưa vào sổ đăng ký rủi ro (risk register) với biện pháp ứng phó. Quản trị tốt hai mặt chi phí và rủi ro ở đây quyết định phần lớn khả năng dự án về đích đúng hạn, đúng ngân sách.

Quản lý bước này trên DuAnXD

DuAnXD cho phép chủ đầu tư số hóa phương án bồi thường thành danh mục theo từng thửa đất và từng hộ, gắn giá trị bồi thường, khoản hỗ trợ và trạng thái đồng thuận. Nhờ đó, tổng chi phí giải phóng mặt bằng được cập nhật tự động vào chi phí dự án, còn các hộ chưa đồng thuận được đánh dấu như rủi ro cần theo dõi sát.