Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội

Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội theo Luật Đất đai 2024: phạm vi dự án, điều kiện và cách xác định con đường tiếp cận đất.

Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là một trong những trường hợp thu hồi đất quan trọng nhất đối với dự án đầu tư xây dựng. Nó xác định phạm vi những dự án nào được Nhà nước đứng ra thu hồi đất, và những dự án nào phải tự thỏa thuận với người dân. Bài viết làm rõ phạm vi này theo Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15), giúp chủ đầu tư xác định đúng con đường tiếp cận đất cho dự án của mình.

Thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội là gì?

Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15), hiệu lực 01/08/2024, quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đây là cơ chế cho phép Nhà nước thu hồi đất phục vụ các dự án có tính công cộng hoặc trọng điểm, thay vì để nhà đầu tư tự thương lượng từng thửa. Việc dự án của bạn có thuộc nhóm này hay không quyết định toàn bộ cách tiếp cận đất.

Những nhóm dự án nào thuộc phạm vi thu hồi?

Luật Đất đai 2024 liệt kê danh mục các dự án được thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm hạ tầng giao thông, công trình công cộng, khu đô thị, khu dân cư và nhiều loại dự án khác theo tiêu chí luật định. Chủ đầu tư cần đối chiếu dự án của mình với danh mục này ngay từ giai đoạn chủ trương đầu tư, bởi nó quyết định việc có được Nhà nước hỗ trợ thu hồi hay phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng.

Điều kiện để thu hồi đất là gì?

Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội chỉ được thực hiện khi dự án thuộc danh mục luật định và nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, đồng thời tuân thủ trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Nếu thiếu một trong các điều kiện này, quyết định thu hồi có thể bị khiếu nại và làm chậm dự án. Vì thế, kiểm tra điều kiện pháp lý sớm là bước không thể bỏ qua.

• Dự án thuộc danh mục được thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội theo Luật Đất đai 2024.
• Khu đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
• Tuân thủ trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
• Xác định rõ ranh giới thu hồi trước khi lập phương án bồi thường.

Phân biệt thu hồi đất với thỏa thuận nhận chuyển nhượng

Một điểm chủ đầu tư cần nắm là không phải mọi dự án đều được Nhà nước thu hồi đất. Với các dự án không thuộc danh mục phát triển kinh tế - xã hội theo Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư thường phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người dân. Hai con đường này khác nhau căn bản về cơ chế giá, thời gian và mức độ rủi ro: thu hồi theo giá đất cụ thể do Nhà nước quyết định, còn thỏa thuận theo giá thị trường do hai bên đàm phán. Xác định sớm dự án đi theo con đường nào giúp chủ đầu tư chọn đúng chiến lược tiếp cận đất và lập kế hoạch tài chính phù hợp.

Xác định đúng dự án có thuộc diện Nhà nước thu hồi hay không là quyết định chiến lược - nó định hình toàn bộ con đường tiếp cận đất của dự án.

Góc nhìn quản lý dự án: quản lý phạm vi (Scope)

Trong PMBOK, quản lý phạm vi là việc xác định rõ dự án bao gồm gì và không bao gồm gì. Với đất đai, phạm vi thu hồi chính là ranh giới của mặt bằng dự án. Nếu ranh giới thu hồi không được định nghĩa chặt chẽ ngay từ đầu, dự án sẽ đối mặt với hiện tượng phình phạm vi (scope creep): phát sinh thêm hộ, thêm diện tích, thêm chi phí. Khóa chặt phạm vi thu hồi từ giai đoạn chủ trương đầu tư là cách bảo vệ cả tiến độ lẫn ngân sách.

Quản lý bước này trên DuAnXD

Trên DuAnXD, chủ đầu tư có thể khai báo loại hình dự án và đối chiếu với các trường hợp thu hồi đất, ghi nhận ranh giới thu hồi và danh sách thửa đất trong phạm vi. Điều này giúp cố định phạm vi mặt bằng ngay từ đầu và làm cơ sở cho các bước lập phương án bồi thường phía sau.