Lựa chọn nhà đầu tư: 3 hình thức và cách chuẩn bị

Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có ba hình thức: đấu thầu, đấu giá và chỉ định. Bài phân tích theo Luật Đấu thầu 2023 và Nghị định 115/2024.

Lựa chọn nhà đầu tư (LCNĐT) là quy trình cạnh tranh để Nhà nước trao quyền thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho nhà đầu tư phù hợp. Với dự án dùng đất công, đây là cổng vào bắt buộc: qua được LCNĐT thì nhà đầu tư mới được giao đất để làm dự án. Hiểu ba hình thức lựa chọn và cách chuẩn bị năng lực giúp chủ đầu tư biết mình đang đi vào cửa nào và cần chuẩn bị hồ sơ ra sao. Bài viết phân tích theo Luật Đấu thầu 2023 và Nghị định 115/2024 hướng dẫn.

Lựa chọn nhà đầu tư là gì?

Lựa chọn nhà đầu tư là quy trình cạnh tranh để Nhà nước trao quyền phát triển dự án có sử dụng đất cho nhà đầu tư, căn cứ Luật Đấu thầu 2023 (số 22/2023/QH15) và Nghị định 115/2024/NĐ-CP. Đây là cổng vào để nhà đầu tư được giao đất làm dự án bất động sản hoặc hạ tầng, khác với việc mua bán đất thông thường. Dự án có sử dụng đất mà không thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá thì thường phải qua LCNĐT.

Ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư là gì?

Theo Luật Đấu thầu 2023 và Nghị định 115/2024, có ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, mỗi hình thức áp dụng cho một tình huống khác nhau về hiện trạng đất và tính chất dự án:

• Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: phổ biến nhất với dự án bất động sản lớn, cạnh tranh theo năng lực và phương án.
• Đấu giá quyền sử dụng đất: áp dụng khi đất đã sạch, không cần giải phóng mặt bằng.
• Chỉ định nhà đầu tư: chỉ trong các trường hợp đặc biệt theo Luật Đấu thầu.

Vì sao phải có chủ trương đầu tư trước khi LCNĐT?

Lựa chọn nhà đầu tư đứng sau bước chấp thuận chủ trương đầu tư trong chuỗi pháp lý: có chủ trương xác định mục tiêu, quy mô, địa điểm dự án thì mới có cơ sở tổ chức lựa chọn nhà đầu tư cho dự án đó. Vì vậy nhà đầu tư muốn tham gia cần theo dõi danh mục dự án được công bố và chuẩn bị năng lực từ sớm, thay vì đợi đến khi phát hành hồ sơ mời thầu mới bắt đầu.

Quy trình đấu thầu LCNĐT diễn ra thế nào?

Theo Nghị định 115/2024, quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất bắt đầu bằng việc công bố danh mục dự án trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia trước khi phát hành hồ sơ mời quan tâm. Sau đó là sơ tuyển (nếu có), phát hành hồ sơ mời thầu, nhà đầu tư nộp hồ sơ dự thầu, đánh giá theo các tiêu chí về năng lực tài chính, phương án kỹ thuật, kinh nghiệm và cam kết triển khai, rồi phê duyệt kết quả và ký hợp đồng dự án. Nhà đầu tư chuẩn bị càng sớm các tài liệu năng lực thì càng chủ động khi hồ sơ mời thầu phát hành.

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không được quyết trong tuần nộp hồ sơ, mà được quyết từ nhiều tháng trước, ở phần năng lực tài chính và kinh nghiệm mà nhà đầu tư đã tích lũy.

Góc nhìn quản lý dự án: đây là bài toán mua sắm

Quản lý mua sắm (Procurement Management) trong PMBOK là nhóm kiến thức về việc lựa chọn và ký kết với bên ngoài để thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc, gồm chuẩn bị hồ sơ, tiêu chí đánh giá và quản lý hợp đồng. Lựa chọn nhà đầu tư là mua sắm nhìn từ phía ngược lại: Nhà nước là bên mời, nhà đầu tư là bên dự thầu. Hiểu logic mua sắm giúp nhà đầu tư đọc đúng tiêu chí đánh giá và chuẩn bị hồ sơ năng lực đáp ứng đúng thứ bên mời tìm kiếm, thay vì nộp một bộ hồ sơ chung chung.

Quản lý bước này trên DuAnXD

Trên DuAnXD, lựa chọn nhà đầu tư là một mốc trong chuỗi thủ tục pháp lý dựng sẵn, đặt sau chấp thuận chủ trương và trước bước giao đất, triển khai. Chủ đầu tư gắn các tài liệu năng lực và mốc chuẩn bị hồ sơ dự thầu vào mốc này, theo dõi trạng thái từ công bố danh mục, nộp hồ sơ đến phê duyệt kết quả. Nhờ đó việc chuẩn bị năng lực được bắt đầu sớm và có người phụ trách rõ ràng.