Cơ chế đặc thù gỡ vướng dự án tồn đọng

Cơ chế đặc thù gỡ vướng dự án tồn đọng mở cửa cho dự án đóng băng theo NQ 29/2026 và NQ 254/2025. Bài viết nêu tiêu chí và cơ hội M&A dự án tồn đọng.

Hàng loạt **dự án tồn đọng** — bị đóng băng nhiều năm vì vướng pháp lý đất đai hoặc chậm giải phóng mặt bằng — đang được mở lối bằng các cơ chế đặc thù. Hai văn bản đáng chú ý là Nghị quyết 29/2026/QH16 về tháo gỡ vi phạm đất đai và dự án tồn đọng, cùng Nghị quyết 254/2025 về tháo gỡ khó khăn thi hành Luật Đất đai. Với nhà đầu tư, cơ chế đặc thù gỡ vướng dự án tồn đọng không chỉ là tin về chính sách, mà còn mở ra cơ hội M&A: mua lại dự án đóng băng, hoàn thiện pháp lý rồi khai thác hoặc bán lại.

Cơ chế đặc thù gỡ vướng dự án tồn đọng là gì?

Đây là các cơ chế do Quốc hội ban hành để xử lý những dự án bị dừng, kéo dài do vướng mắc pháp lý phát sinh trước đây. Nghị quyết 29/2026/QH16 (hiệu lực 01/05/2026) chia làm hai nhóm: xử lý vi phạm đất đai xảy ra trước 01/08/2024 (áp dụng đến 01/05/2029) và tháo gỡ dự án tồn đọng, kéo dài (áp dụng đến 01/05/2031). Song hành, Nghị quyết 254/2025 quy định cơ chế đặc biệt tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024.

Tiêu chí nào để dự án được xử lý theo NQ 29/2026?

Theo Nghị quyết 29/2026/QH16, dự án được xem xét tháo gỡ phải đáp ứng bốn tiêu chí: không có hành vi tham nhũng (phải có kết luận bằng văn bản); quyết định hoặc chính sách nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống; hoặc vì mục đích quốc phòng - an ninh; và không phát sinh khiếu nại hợp lệ hoặc đã giải quyết dứt điểm. Bốn tiêu chí này là bộ lọc để phân biệt dự án được tháo gỡ với trường hợp có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng.

NQ 254/2025 gỡ nút thắt giải phóng mặt bằng ra sao?

Một điểm đáng chú ý của Nghị quyết 254/2025 là cơ chế phá thế kẹt giải phóng mặt bằng: nếu trên 75% số người sử dụng đất và trên 75% diện tích đã thỏa thuận, HĐND cấp tỉnh được quyết định thu hồi phần diện tích còn lại (dưới 25% chưa đồng ý). Đây là công cụ giảm thiểu tình trạng một vài hộ có thể ngăn cả dự án. Nghị quyết cũng bổ sung dự án khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế vào danh mục thu hồi đất vì lợi ích kinh tế - xã hội. Việc áp dụng cụ thể vẫn cần theo dõi hướng dẫn thực thi của UBND tỉnh.

Cơ hội M&A từ dự án tồn đọng nằm ở đâu?

Nghị quyết 29/2026 mở cửa cho hàng loạt dự án bất động sản đóng băng do sai phạm pháp lý trước 2024 được xem xét tháo gỡ, tạo nguồn cơ hội M&A tiềm năng: mua lại dự án tồn đọng với giá chiết khấu, sau khi hoàn thiện pháp lý thì bán lại hoặc khai thác. Tuy nhiên, cơ hội đi kèm điều kiện: dự án phải đáp ứng đủ bốn tiêu chí của Nghị quyết 29/2026, và bên mua cần thẩm định pháp lý kỹ để xác định dự án thực sự nằm trong diện được tháo gỡ trước khi xuống tiền.

• Không có hành vi tham nhũng (có kết luận bằng văn bản).
• Vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội hoặc quốc phòng - an ninh.
• Không phát sinh khiếu nại hợp lệ hoặc đã giải quyết dứt điểm.
• Cơ chế 75% của NQ 254/2025 giúp phá thế kẹt giải phóng mặt bằng. Căn cứ: NQ 29/2026/QH16, NQ 254/2025.

Dự án tồn đọng được tháo gỡ là cơ hội M&A — nhưng cơ hội đi kèm điều kiện: phải đủ bốn tiêu chí của NQ 29/2026 và được thẩm định pháp lý kỹ trước khi xuống tiền.

Góc nhìn quản lý dự án: đây là quản lý rủi ro và cơ hội

Theo PMBOK, dự án tồn đọng là bài toán Quản lý rủi ro (Risk Management) điển hình — nhưng rủi ro ở đây có hai mặt: threat (nguy cơ dự án tiếp tục đóng băng) và opportunity (cơ hội mua rẻ khi cơ chế tháo gỡ mở ra). Bộ bốn tiêu chí của Nghị quyết 29/2026 chính là công cụ đánh giá rủi ro: dùng để sàng lọc dự án nào thực sự đủ điều kiện tháo gỡ. Nhà đầu tư khôn ngoan coi việc đối chiếu các tiêu chí này như một quy trình đánh giá và ứng phó rủi ro trước khi quyết định tham gia.

Quản lý bước này trên DuAnXD

Trên DuAnXD, với dự án tồn đọng đang cân nhắc M&A, chủ đầu tư có thể lập một danh mục kiểm tra theo bốn tiêu chí của Nghị quyết 29/2026 và các điều kiện của Nghị quyết 254/2025 — mỗi tiêu chí gắn hồ sơ chứng minh, người phụ trách và trạng thái. Khi ghép chung với chuỗi mốc pháp lý và cấu trúc chi phí, bên mua có một bức tranh đầy đủ để đánh giá cơ hội và rủi ro trước khi ra quyết định.