Ghép bản đồ hiện trạng và quy hoạch

Ghép bản đồ hiện trạng và quy hoạch giúp người làm dự án thấy khoảng chênh giữa thực tế và định hướng, theo hồ sơ quy hoạch của Luật QHĐTNT 2024.

Ghép bản đồ hiện trạng và quy hoạch là thao tác đối chiếu giúp người làm dự án nhìn ra khoảng chênh giữa thực tế khu đất hôm nay và định hướng quy hoạch cho tương lai. Đặt bản đồ hiện trạng và bản đồ quy hoạch chồng lên nhau, nhà đầu tư thấy ngay phần đất phải giải phóng mặt bằng, phần đường mở mới cắt qua khu đất, và phần chức năng phải thay đổi. Đây là bước không thể thiếu khi thẩm định một cơ hội dự án.

Bản đồ hiện trạng và bản đồ quy hoạch khác nhau thế nào?

Bản đồ hiện trạng thể hiện thực tế khu vực tại thời điểm khảo sát: công trình hiện có, ranh sử dụng, hạ tầng đang tồn tại. Bản đồ quy hoạch thể hiện định hướng tương lai: chức năng đất, đường mở mới, chỉ tiêu xây dựng. Theo Thông tư 04/2022/TT-BXD về hồ sơ quy hoạch, một đồ án quy hoạch chung gồm cả bản đồ hiện trạng lẫn bản đồ định hướng, nên hai lớp này vốn đi cùng nhau trong hồ sơ.

Ghép bản đồ để nhìn ra điều gì?

Khi ghép hai bản đồ, nhà đầu tư thấy được phần đất hiện trạng nằm trong hành lang đường quy hoạch mở mới, phần phải giải phóng mặt bằng, và sự khác biệt về chức năng giữa hiện trạng và quy hoạch. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 tổ chức hệ thống quy hoạch theo trình tự chung, phân khu, chi tiết; việc ghép bản đồ giúp xác định khu đất đang ở đâu so với định hướng của các cấp đó.

Vì sao ghép bản đồ giúp lường trước chi phí?

Khoảng chênh giữa hiện trạng và quy hoạch chính là khối lượng công việc và chi phí mà dự án phải bỏ ra: đền bù giải phóng mặt bằng, phần đất bị đường quy hoạch lấy đi, chi phí chuyển đổi chức năng. Nhìn ra khoảng chênh này sớm giúp ước lượng đúng tổng mức đầu tư và tránh bất ngờ khi triển khai.

Cần lưu ý gì khi ghép bản đồ?

Cần bảo đảm hai bản đồ cùng hệ tọa độ và cùng ranh khu đất để ghép chính xác. Ngoài ra phải xác nhận bản đồ quy hoạch dùng để ghép là bản mới nhất còn hiệu lực, bởi quy hoạch có thể đã được rà soát, điều chỉnh theo trình tự của Luật QHĐTNT 2024. Ghép nhầm với một bản quy hoạch cũ dẫn tới kết luận sai về khoảng chênh.

• Bản đồ hiện trạng thể hiện thực tế, bản đồ quy hoạch thể hiện định hướng.
• Ghép hai bản đồ để nhìn ra phần giải phóng mặt bằng và đường mở mới.
• Khoảng chênh giữa hai lớp phản ánh khối lượng và chi phí dự án phải bỏ.
• Cần cùng hệ tọa độ và cùng ranh khu đất để ghép chính xác.
• Xác nhận bản đồ quy hoạch dùng để ghép là bản mới nhất còn hiệu lực.

Khoảng chênh giữa bản đồ hiện trạng và bản đồ quy hoạch chính là danh sách công việc và chi phí mà dự án sẽ phải trả.

Góc nhìn quản lý dự án: đối chiếu để xác định phạm vi

Theo PMBOK, ghép bản đồ hiện trạng và quy hoạch thuộc nhóm Quản lý phạm vi (Scope Management). Việc so sánh trạng thái hiện tại với trạng thái mục tiêu giúp xác định phạm vi công việc mà dự án phải thực hiện để đi từ hiện trạng tới quy hoạch. Bỏ sót một phần khoảng chênh, chẳng hạn một đoạn đường mở mới cắt qua đất, là thiếu sót phạm vi dẫn tới ước tính chi phí sai.

Quản lý bước này trên DuAnXD

Trên DuAnXD, kết quả đối chiếu giữa hiện trạng và quy hoạch của khu đất được ghi nhận cùng thông tin dự án, giúp làm rõ phần đất cần giải phóng mặt bằng và phần bị ảnh hưởng bởi quy hoạch. Nhờ đó các mốc bồi thường, giao đất và chi phí liên quan được lập kế hoạch trên cơ sở khoảng chênh đã nhận diện, thay vì ước lượng cảm tính.