Các bước phát triển dự án bất động sản A-Z

Các bước phát triển dự án bất động sản từ pháp lý đầu tư đến xây dựng: chủ trương, đất đai, thiết kế, giấy phép theo Luật Đầu tư và Luật Xây dựng.

Các bước phát triển dự án bất động sản là chuỗi thủ tục pháp lý và kỹ thuật nối tiếp nhau, đi từ ý tưởng đầu tư đến khi có công trình hợp pháp. Một dự án bất động sản thường đồng thời chịu điều chỉnh của hai luật: Luật Đầu tư 2020 (tư cách nhà đầu tư) và Luật Xây dựng 2014 (hồ sơ xây dựng). Hiểu đúng trình tự này giúp chủ đầu tư tránh làm sai thứ tự, tiết kiệm thời gian và chi phí.

Dự án bất động sản chịu điều chỉnh bởi những luật nào?

Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hoặc dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh. Song song, Khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 định nghĩa dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất sử dụng vốn để xây dựng, sửa chữa, cải tạo công trình. Một dự án bất động sản là cả hai: hai luật chồng lớp, không loại trừ nhau.

Bước đầu tiên: chấp thuận chủ trương đầu tư

Điều 29 đến 32 Luật Đầu tư 2020 quy định thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, do Quốc hội, Thủ tướng hoặc UBND cấp tỉnh quyết định tùy quy mô. Đây là cổng pháp lý xác lập quyền của nhà đầu tư trên một địa điểm cụ thể, thường đi kèm việc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC).

Đất đai, quy hoạch và hồ sơ dự án được duyệt

Sau khi có chủ trương, chủ đầu tư giải quyết đất đai (giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024), lập quy hoạch chi tiết, rồi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi chứa thiết kế cơ sở để thẩm định, phê duyệt theo Điều 49 đến 58 Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

Thiết kế, giấy phép xây dựng và thi công

Từ thiết kế cơ sở đã duyệt, dự án triển khai thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công (Điều 78, 80 Luật Xây dựng 2014), làm cơ sở xin giấy phép xây dựng và thi công. Vòng đời dự án gồm ba giai đoạn theo Điều 50 Luật Xây dựng: chuẩn bị, thực hiện, kết thúc.

• Bước 1: Thành lập pháp nhân dự án và đăng ký đầu tư.
• Bước 2: Chấp thuận chủ trương đầu tư (Điều 29-32 Luật Đầu tư 2020).
• Bước 3: Đất đai và quy hoạch chi tiết (Luật Đất đai 2024).
• Bước 4: Lập, thẩm định, phê duyệt dự án và thiết kế cơ sở.
• Bước 5: Thiết kế triển khai, giấy phép xây dựng, thi công (Luật Xây dựng 2014).

Một dự án bất động sản thường đồng thời là dự án đầu tư theo Luật Đầu tư và dự án đầu tư xây dựng theo Luật Xây dựng. Hai luật chồng lớp, không loại trừ nhau.

Ranh giới trách nhiệm giữa các giai đoạn phát triển

Mỗi giai đoạn phát triển dự án bất động sản gắn với một chủ thể và một cơ quan xử lý khác nhau, nên chủ đầu tư cần xác định rõ ranh giới trách nhiệm trước khi khởi động. Ở giai đoạn chủ trương đầu tư, cơ quan chấp thuận là Quốc hội, Thủ tướng hoặc UBND cấp tỉnh tùy quy mô theo Điều 30 đến 32 Luật Đầu tư 2020. Ở giai đoạn xây dựng, thẩm quyền thẩm định dự án và thiết kế lại xác định theo nguồn vốn và cấp công trình như Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định. Việc lập bảng trách nhiệm ngay từ đầu giúp tránh tình trạng một hồ sơ bị đẩy qua lại giữa các bộ phận mà không ai chịu trách nhiệm chính, làm chậm toàn bộ tiến độ dự án.

Góc nhìn quản lý dự án: tích hợp toàn tuyến

Dưới lăng kính PMBOK, phát triển dự án bất động sản là bài toán Project Integration Management: mọi đầu ra của các lĩnh vực khác (phạm vi, chi phí, thời gian, rủi ro) phải được hợp nhất vào một kế hoạch dự án thống nhất. Sai thứ tự một thủ tục pháp lý sẽ kéo theo hiệu ứng dây chuyền lên toàn bộ tiến độ, đúng như nguyên tắc tích hợp mà PMBOK nhấn mạnh.

Quản lý bước này trên DuAnXD

DuAnXD số hóa toàn bộ trình tự phát triển dự án thành các mốc thủ tục có thể theo dõi: mỗi bước gắn căn cứ pháp lý, hồ sơ cần nộp và cơ quan xử lý. Chủ đầu tư nhìn được toàn tuyến từ chủ trương đến giấy phép trên một dòng thời gian duy nhất, tránh bỏ sót hoặc làm sai thứ tự.